Immobilienperspektiven für das Depot A
Mit der Anlegerversammlung Immobilien haben Union Investment Institutional und Union Investment Institutional Property ein neues Veranstaltungsformat für diese gefragte Anlageklasse etabliert. Digital informierten Experten von Union Investment sowie von den Kooperationspartnern redos real estate GmbH und Deutsche Asset One GmbH über Trends, Fondskonzepte und bevorstehende Zeichnungsphasen für Depot-A-Anleger.
Dr. Christian Seilheimer, Leiter Produktmanagement Alternative Investments und Immobilien bei Union Investment
Kurz gefasst
- Immobilien haben in der strategischen Asset Allocation an Bedeutung gewonnen.
- Zur Risikodiversifizierung und um zusätzliche Ertragspotenziale zu erschließen, bietet die Anlageklasse die Möglichkeit einer breiten sektoralen und regionalen Allokation.
- Büroimmobilien mit hervorragender Ausstattung an Top-Standorten sind gut durch die Coronakrise gekommen.
- Zusätzliche Ertragspotenziale bieten auch Immobilien im Midscale-Segment.
- Logistikimmobilien gehören zu den Gewinnern der Corona-Pandemie.
- Auch der großflächige Einzelhandel hat sich weitgehend resilient gegen die Krise gezeigt.
- Wohnimmobilien im mittleren Preissegment weisen aufgrund eines Nachfrageüberhangs in den Metropolregionen gute Entwicklungspotenziale auf.
- Nachhaltigkeitsstrategien sind bei Immobilien die Pflicht geworden.
Immobilien erfreuen sich seit Jahren einer wachsenden Attraktivität als Anlageklasse. In der strategischen Asset Allocation haben sie im vergangenen Jahr noch einmal an Bedeutung gewonnen. Entsprechend knapp ist häufig die Verfügbarkeit von geeigneten Investitionsobjekten. Die bevorstehende Zeichnungsphase von nicht weniger als acht institutionellen Fonds im ersten Halbjahr 2022 war daher eine sehr gute Nachricht, die Union Investment Institutional-Geschäftsführer Bernhard Kraus als Gastgeber und Moderator der digitalen Anlegerversammlung den nahezu 500 Teilnehmern mitteilen konnte. Das große Interesse an der Anlageklasse sorgt allerdings auch für viele Fragen, auf die im Laufe der Anlegerversammlung immer wieder eingegangen werden sollte.
Im Hinblick auf die neuen Fonds stellten Wolfgang Kessler und Karim Esch aus der Geschäftsführung von Union Investment Institutional Property zunächst wichtige Trends für eine zeitgemäße Immobilien-Asset Allocation in der Praxis vor. Anhand eines Musterportfolios zeigten die beiden Experten, wie Immobilieninvestments durch eine breite sektorale und regionale Allokation über einen Zeitraum von vier Jahren optimiert werden können. Dafür gibt es unterschiedliche Fonds, von denen einige auf der Anlegerversammlung vorgestellt wurden.
Bernhard Kraus, Geschäftsführer von Union Investment Institutional
Wolfgang Kessler, Geschäftsführer von Union Investment Institutional Property
Karim Esch, Geschäftsführer von Union Investment Institutional Property
Strategie, Aufstellung und Ausblick auf neue Immobilienlösungen
UniInstitutional Real Estate Selection (Konzept)
Breite Immobilien-Allokation in einem Dachfonds
Die anfangs im Musterportfolio vorgeschlagene breite Immobilien-Asset Allocation wurde mit UniInstitutional Real Estate Selection bereits konzipiert. Karim Esch gab einen Einblick in das geplante Fondskonzept, das sich noch in der Auflagephase befindet. Dabei handelt es sich um einen Dachfonds, der breit diversifiziert in Immobilienfonds mit einem ausgewogenen Mix von Regionen und Nutzungen investiert.
Der Fonds, der ab einer Mindestanlagesumme von 50.000 Euro erworben werden kann, eignet sich für Anleger, die normalerweise nicht in der Lage sind, in eine so breite Palette einzelner Fondsangebote zu investieren. Der Fonds soll für Depot-A-Anleger auch als Sparplan einfach und ratierlich investierbar sein. Die Vertriebs- und Zeichnungsphase für UniInstitutional Real Estate Selection kann nach Genehmigung durch die Aufsichtsbehörde starten. Karim Esch rechnet damit im Mai 2022.
UII German Prime Select
Investieren in Premium-Büroimmobilien
Die Corona-Pandemie hat gezeigt, dass Büroimmobilien mit hervorragender Ausstattung an Top-Standorten gut durch die Krise gekommen sind. Diesem Premiumkonzept folgt der Spezialfonds UII German Prime Select, den Fondsmanager Michael Frank Kammerzell vorstellte. Das Konzept dieses Fonds zielt auf langfristigen Kapitalerhalt und fokussiert sich vor allem auf Büroimmobilien aus dem Segment Premium Core mit entsprechend hohen baulichen Qualitäten, einer hohen Mieterbonität und in Bestlagen in Deutschland und an ausgewählten Standorten in Österreich und der Schweiz.
Im vergangenen Jahr konnten mehrere Objektankäufe in Berlin, Hamburg, Köln und München getätigt werden, sodass am 10. Januar eine dritte Zeichnungsphase für den Fonds begann, die am 25. Februar 2022 enden wird. Ein Bürohochhaus in München wurde bereits für das Portfolio gesichert, sodass ein zügiger Kapitalabruf erfolgen kann.
UniInstitutional European Real Estate
Flaggschiff für die Immobilienanlage im Depot A
Seit 18 Jahren gibt es den institutionellen Publikumsfonds UniInstitutional Real Estate bereits, den Bernhard Kraus als das „Flaggschiff für die Immobilienanlage im Depot A“ bezeichnete. Fondsmanager Carsten Thiel stellte das Konzept und aktuelle Entwicklungen vor.
Der Fonds verfolgt eine klare Gesamtstrategie und zielt auf stetige Erträge aus verschiedenen Nutzungsarten (Büro, Einzelhandel, Hotel und Logistik) an Standorten in ganz Europa ab. Wohnimmobilien sollen in Zukunft diesen Mix verbreitern. Vom 31. Januar bis zum 11. Februar 2022 ist eine neue UniInstitutional Real Estate-Tranche über 300 Millionen Euro für den Vertrieb zugelassen.
UII EuropeanM
Ertragspotenziale im Midscale-Segment
Es muss nicht immer die Premiumimmobilie in der top innerstädtischen Lage sein. Vielmehr sucht der Spezialfonds UII EuropeanM antizyklische Entwicklungschancen an Standorten mit Potenzial. Dabei steht das M für ausgewählte Midscale-Immobilien, die ein moderates Mietpreisniveau aufweisen und mit nachhaltigem Cashflow höhere Ertragschancen als eine konventionellen „Core“-Strategie bieten.
Wie Fondsmanager Michael Frank Kammerzell erläuterte, werden Entwicklungspotenziale mit Midscale-Immobilien breit gestreut über ganz Europa gesucht und über die Nutzungsarten Büro (55 Prozent), Einzelhandel, Hotel und Logistik genutzt.
Kammerzell stellte außerdem einige Neuerwerbungen für den Fonds in Edinburgh, Kattowitz, Budapest und Helsinki vor. Auch für diesen Fonds ist eine Tranche zwischen dem 28. Februar und dem 29. April 2022 für die Zeichnung zugelassen.
UII Garbe Logistik Fonds
Europaweit in das Logistikthema investieren
Logistikimmobilien gehören zu den Gewinnern der Corona-Pandemie. Diesem Thema ist der UII Garbe Logistik Fonds gewidmet, ein Spezialfonds, den Union Investment in strategischer Partnerschaft mit Garbe Industrial Real Estate aufgelegt hat, dem führenden Spezialisten für Logistik- und Industrieimmobilien in Deutschland und Europa.
Wie Wolfgang Kessler, Mitglied der Geschäftsführung von Union Investment Institutional Property, ausführte, hat der Fonds durch mehrere Ankäufe und Projektentwicklungen in Europa die Entwicklungsreife erreicht, um ihn mit einer neuen Tranche zwischen dem 28. Februar und dem 29. April 2022 investierbar zu machen.
REDOS Einzelhandel Deutschland III und IV (Konzept)
Retail-Investments im großen Maßstab
Beim Einzelhandel gibt es Gewinner und Verlierer der Pandemie. Insbesondere der großflächige Einzelhandel hat in den vergangenen Monaten gut abgeschnitten. Er hat sich weitgehend resilient gegen die Krise gezeigt, auch weil er als system- und versorgungsrelevant erachtet wurde. Auf dieses Segment konzentriert sich REDOS Einzelhandel Deutschland IV, ein neuer Spezial-AIF, der die erfolgreiche Fondsserie und die Zusammenarbeit von Union Investment mit dem unabhängigen Handelsimmobilienspezialisten redos real estate fortsetzt. Wie Oliver Herrmann, Geschäftsführer der redos real estate GmbH, über Strategie, Aufstellung und Ausblick des Vorgängerfonds REDOS Einzelhandel Deutschland III erläuterte, spielen in diesem Segment die Revitalisierung und die vertikale Verdichtung von Bestandsimmobilien sowie deren energetische Sanierung eine zunehmend wichtige Rolle.
Die beiden Fonds können im Frühjahr 2022 gezeichnet werden. So läuft seit dem 10. Januar bis zum 25. Februar die Zeichnungsphase für REDOS Einzelhandel Deutschland III. REDOS Einzelhandel Deutschland IV befindet sich noch in der Entwicklungsphase. Die Zeichnungsphase kann erst nach Genehmigung durch die Aufsichtsbehörden erfolgen. Oliver Herrmann rechnet damit und mit dem Vertriebsstart voraussichtlich zum 28. Februar 2022.
Wohnen Deutschland Spezial
Wohninvestments mit Core/Core Plus-Strategie
Wohnimmobilien im mittleren Preissegment haben sich als Asset entwickelt, das positiv belegt ist und aufgrund eines Nachfrageüberhangs in den Metropolregionen gute ökonomische Entwicklungspotenziale bietet. Für dieses Thema hat Union Investment Ende 2017 die Deutsche Asset One mit dem Investment und Asset Management von Wohnen Deutschland Spezial, einem neuen Spezial-AIF für Depot-A-Anleger, beauftragt.
Thilo von Stechow, Geschäftsführer Deutsche Asset One GmbH, stellte das Konzept des Wohnimmobilienfonds vor, der vom 2. Mai bis zum 24. Juni 2022 gezeichnet werden kann.
Podiumsdiskussion mit den Experten
Die abschließende Podiumsdiskussion nutzte Bernhard Kraus, um einige zentrale Themen der zahlreichen Zuschauerfragen mit den Experten zu behandeln. Im Fokus standen Aspekte wie Nachhaltigkeit, das Zins- und Inflationsumfeld sowie die Frage, ob es bei bestimmten Nutzungsarten von Immobilien nicht bereits zu einer Blasenbildung gekommen ist.
Nachhaltigkeit wird auch bei Immobilien zur Pflicht
Auch bei den Immobilienfonds gibt es starke Entwicklungen in Sachen Nachhaltigkeit und Dekarbonisierung. Wie Karim Esch ausführte, wurden daher die zwei großen institutionellen Immobilienfonds bereits im Hinblick auf die EU-Taxonomie-Verordnung Artikel-8-konform umgestellt. Das Thema steht im ersten Halbjahr 2022 auch für die Spezialfonds im Fokus. Dabei werde noch geprüft, ob diese nach Taxonomie oder den Principal Adverse Impact-Kriterien gesteuert werden sollen. Laut Karim Esch ist dabei im Sinne der Investoren die Balance zwischen Renditeanforderungen und Umsetzbarkeit besonders wichtig.
Die Dekarbonisierung sollte bei Immobilienankäufen unbedingt mitgedacht werden, riet Thilo von Stechow. Denn eine energetische Sanierung im Sinne des bis 2030 gesteckten Klimaschutzpfades sei kostspielig. Allein bei Wohnimmobilien rechnete er mit einem Betrag von aktuell rund 400 bis 500 Euro pro Quadratmeter inklusive Nebenkosten und Mehrwertsteuer. „Das muss unbedingt miteinkalkuliert werden, sonst zwickt einen irgendwann die Rendite“, fasste Bernhard Kraus zusammen.
Ist Inflation gut fürs Portfolio?
Wie Wolfgang Kessler erläuterte, könne sich die derzeitige Inflation für Immobilienportfolios sogar positiv auswirken. Denn in aller Regel sind die Gewerbemietverträge indexiert, damit sei eine Mietpreissteigerung gegeben, was die Miet- und Wertentwicklung unterstütze.
Bei einigen der vorhergehenden Vorträgen wurden bereits Zinsänderungserwartungen diskutiert. Dabei sind relativ niedrige Fremdkapitalquoten auf jeden Fall vorteilhaft. Bei den meisten Fonds von Union Investment wird Fremdkapital ohnehin nur sehr dosiert eingesetzt. Generell wichtig sei aber diesbezüglich auch, so Karim Esch, „dass wir beim Einsatz von Fremdkapital einen positiven Effekt über den Renditehebel hinaus haben.“ Wenn sich allerdings etwa ein positiver Leverage-Effekt zu den Risk Weighted Assets (RWA) drehen würde, würden die Fremdkapitalquoten möglichst reduziert, um die Banken nicht mit RWA zu belasten.
Ist der Immobilienmarkt überbewertet?
Zu der spannenden Frage nach einer möglichen Immobilienblase in Deutschland kamen alle Experten der Anlegerversammlung zur jeweiligen Assetklasse noch einmal zu Wort. Bei Wohnen gebe es zwar einzelne Übertreibungen im Eigentumswohnungsbereich, so Thilo von Stechow, aber im Mehrfamilienhaussegment habe man eine stabile Nachfrage und eine gute Mietentwicklung. Insofern bildeten die Preise noch ab, was nachhaltig sei.
Bei Logistikimmobilien attestierte Wolfgang Kessler eine „leichte Temperaturerhöhung“, aber von einer Blase sei man auch hier noch ein ganzes Stück weit entfernt. Auch im Einzelhandel sah Oliver Herrmann noch keine Anzeichen einer Blase, da Korrekturen in diesem Bereich bereits erfolgt und eingepreist seien. Bei Büro sieht es Karim Esch ähnlich: „Wo wir eine stabile Mietersituation haben, sehe ich keine Immobilienblase.“
Ausblick auf die Zeichnungsplanung 2022
Zum Schluss der Veranstaltung gab Bernhard Kraus noch einmal einen Überblick auf die Zeichnungsplanung für die vorgestellten Fondskonzepte.
Übersicht Zeichnungsphasen Immobilien
Erstes Halbjahr 2022
Ausgewählte Immobilien in den institutionellen Fonds
Aufzeichnung der Veranstaltung am 24. Januar 2022
Chancen und Risiken
Ausführliche produktspezifische Informationen und Hinweise zu Chancen und Risiken der oben genannten Fonds entnehmen Sie bitte den jeweils aktuellen Verkaufsprospekten, den Anlagebedingungen, den wesentlichen Anlegerinformationen sowie den Jahres- und Halbjahresberichten, die Sie von Ihrem Kundenbetreuer erhalten. Diese Dokumente bilden die allein verbindliche Grundlage für den Erwerb.
Stand aller Informationen, Erläuterungen und Darstellungen:
31. Januar 2022, soweit nicht anders angegeben.
